空き家を解体せずに有効活用できる「空き家バンク」に登録するには?

平成27年5月、空き家対策特別借地法といった法律が施工されました。
簡単に言うと「空き家の所有者は、今まで固定資材税を軽減していたけどやめますので今までの6倍の固定資材税を払ってもらいます。勧告しても解体しない場合は勝手に解体して料金請求します。」という空き家所有者にとっては非常に危機的な法律です。

この法律が制定されたのは、老朽化した建物が放置され壁や塀が崩れ、通行人が怪我をした事件や、腐敗した廃棄物の悪臭・ゴミの不法投棄の誘発が問題となった事が原因とされています。確かに今にも崩れそうな空き家や悪臭を放つ空き家が近所にあったら迷惑ですし、不安になりますよね。

しかし、解体するにも多大な費用がかかります。
思い入れがあって解体したくない、まだ使える建物だからできれば誰かに利用してもらいたい、そんな所有者の方に是非利用して頂きたいのが「空き家バンク」です。

今回は解体に関する情報ではなく、解体せずに空き家を活用できる制度、「空き家バンク」についてご説明していきます。

空き家バンクって何?

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主に自治体が運営している、利用希望者に空き家を紹介するシステムです。
空き家所有者が空き家情報を登録し、自治体が情報を公開し、空き家の利用を希望している者が閲覧できるという仕組みです。
自治体のねらいとしては、人口の増加や若年者・子持ち世帯の定住化といった所です。

今までは空き家の利用を希望している人がいても、空き家の情報自体がないため空き家の所有者と利用希望者がマッチングする事がありませんでした。そのため状態の良い空き家があっても放置されていたり、解体してしまう事が多かったのです。

しかしこの空き家バンクに所有者が登録し、自治体が利用希望者に空き家情報を提供する事によって所有者と希望者を引き合わせる事ができるようになったのです。

物件を登録し紹介するという仕組み自体は不動産屋と同じですが、自治体の目的は住民を増やし街を活性化する事なので、不動産屋とは違い仲介料が一切発生しません。

空き家バンクの登録方法・流れ

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空き家バンクを活用するためにはまず、所有者が物件を登録する必要があります。
市や自治体ごとに多少登録方法は異なる場合もありますが、基本的な登録方法は以下のような流れです。

1:必要書類の提出
市のホームページで公開されている必要書類に記入し、市役所の担当の課へ提出又は郵送します。ホームページに掲載がない場合は電話やメールで問い合わせましょう。
記入事項にわからない事があったり、記入漏れが心配な場合などは直接市役所に足を運び説明を受ける事をおすすめします。

2:現地調査
書類の記載を確認し、内容の確認を含め現地調査を行います。
役所の担当者が空き家の状態を確認し、審査します。

3:登録
審査を通れば登録を行います。
登録カードや登録完了証を受け取れば登録は完了です。

4:掲載
空き家バンクのホームページに情報が掲載されます。
利用希望者が出た場合、自治体から所有者に連絡があり、日程を合わせて交渉が始まるという流れです。

公開される情報は主に以下の内容です。

1.物件番号 2.状況、建物の写真
3.物件の所在地(大字まで) 4.条件(賃貸,売却の別・希望金額)
5.空き家の状況 6.設備の状況
7.間取り図

実際に掲載されている物件
https://blog.kaitai-guide.net/blog/wp-content/uploads/2015/12/akiya-bank-2.pdf

引用:豊前市公式ホームページ

希望金額は空き家所有者が自分で売ったり貸したりする値段を決める事が出来ます。しかしあまり高すぎると購入希望者がでてきませんし、安すぎても訳ありだと思われてしまったりと金額設定は少し難しいです。自分では相場がわからない場合は、業者や不動産屋、役所の担当者に空き家の状況を見てもらい適正金額を提案してもらうといいでしょう。

さらに、市によっては空き家バンクに登録してある物件を購入した後、改修工事を行う場合に工事費の一部の金額をを補助してくれる制度があります。
また利用希望者が半年以上見つからない場合にも、改修工事のための補助金を交付してくれる制度もあります。

空き家の状態が悪くてどうせ入居者なんて見つからないから…と諦めてしまう前に一度市役所に行ってどうにか活用できないか聞いてみましょう。古く状態の悪い空き家でも、もう一度家として使えるようになる制度があるかもしれません。

空き家バンクの利用における注意点

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空き家バンクを利用することによって空き家所有者・利用希望者・自治体の三者共にメリットがあります。

所有者は使ってない家を解体せずに貸したり売ったりする事によって収入も得られる、利用希望者は好みの物件を新築物件より安く手に入れることができます。自治体は人口を増やして市町村の活性化に繋げられるので皆が得をする便利なシステムと言えます。

しかし、その分注意点もあります。
自治体がやってくれるのはあくまでも空き家の所有者と利用希望者を引き合わせる所までです。もっとも重要な契約は利用者と所有者の当事者のみで行わなければいけません。
業者を介さない契約となると、専門的な知識が必要となりますし思いがけないトラブルにつながったという例もあります。

例えば、古い空き家を設備の管理や保証無しで貸したり売ったりした場合、一般的に「設備」とされる浴槽やキッチン・トイレなどが老朽化していて使いづらい、使えない状態であることが契約後に発覚したとします。保証無しとは言っても、購入者からしたら最低限生活ができるように所有者に修理して欲しいと思うでしょう。

また、空き家の老朽化で購入者が怪我をした場合の責任や、トラブル発生後の立ち退き費用など契約時に確認や説明をしておかなければならない事がいくつもあります。

こういった説明不足や契約内容の食い違い、書類の不備を防ぐためには不動産屋や宅地建物取引業者に仲介してもらう事をおすすめします。業者の媒介によって仲介手数料が発生してしまいますが、後々トラブルによって費用が発生するよりは安心して契約を行うための手数料の方が良いのではないでしょうか。

せっかく手数料がかからない空き家バンクなんだから業者に仲介してもらわずに自分たちだけで契約したいという方や、法律的な知識があって業者の仲介を必要としないとお考えの方も、一度業者や役所の担当者に相談してみる事をおすすめします。意外な注意点や今までのトラブルの事例などを教えてくれる事でしょう。

まとめ

まだ使える物件や、少し手を加えれば人が住むことができる物件であるならば空き家バンクに登録してみるという事を考えてみたください。
放置している空き家でも、利用を希望している人に提供すれば解体する事無くまた家として活用する事ができるのです。

今はまだ空き家バンクの知名度も利用率も低いですが、契約件数は増えてきています。空き家を利用したいと考えている人も確実にいるのです。
是非空き家の使い道に困っている方や、空き家の利用を希望している方で空き家バンクを活用していきましょう。

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