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空き家売却時にかかる税金を減税する方法とは?詳しく紹介

空き家の売却時の減税方法

ご両親から相続した空き家。

手放す方法で初めに売却を検討する方は多いと思いますが、売却によって高額な税金がかかってしまうのはなるべく避けたいですよね。

実は、近年深刻化している空き家問題の対策として売却時の税金負担を軽減できる特例がいくつか設けられています。

中でも大きいのが、譲渡所得の特別控除の特例です。こちらは条件を満たせば最大で3,000万円の特別控除が受けられますので、必ず目を通しておきましょう。

今回は、3,000万円の特別控除の他、そもそも空き家売却時にかかる税金の種類にはどういうものがあるのかや、具体的な減税方法、手続きについて詳しくご紹介しています。

売却時の税金についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

空き家の売却時にかかる税金の種類

空き家を売却する際にかかる税金は、印紙税譲渡所得税です。

まずはそれぞれの金額が実際どれくらい掛かるのか見ていきましょう。

印紙税とは

印紙税とは、不動産を売るときに取り交わす「売買契約書」を作成するときに必要な税金で、購入した印紙を契約書に貼付し納税します。

契約書は空き家の売主と買主が1通ずつ所有します。

税額は以下のように、契約金額によって違ってきます。

契約金額が100万円を超え500万円以下・・・   2,000円
契約金額が500万円を超え1,000万円以下・・・   1万円
契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下・・・   2万円
契約金額が5,000万円を超え1億円以下・・・   6万円
契約金額が1億円を超え5億円以下・・・   10万円

続いては譲渡所得税についてです。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、譲渡所得に課税される所得税住民税を指します。

譲渡所得と言われてもあまりピンとこないかもしれません。

初めに譲渡所得とはどのように算出されるのかご説明します。

計算方法

譲渡所得は次のように計算されます。

売却価格-(②取得費+③譲渡費用

①売却価格・・・土地や建物を売った金額です。
②取得費・・・その土地や建物を買い入れたときに要した費用(購入代金や、購入手数料など)や、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額から、建物の減価償却費を引いた金額です。
※もし建物の購入時の金額が分からない場合は、売却価格の5%で計算してもいい決まりになっています。
③譲渡費用・・・土地や建物を売るためにかかった費用です。
具体的には次のようなものが当てはまります。
1.仲介手数料、2.測量費、3.売買契約書の印紙代、4.売却するときに借家人などに支払った立ち退き料、5.建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用
参考 No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)|国税庁No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)|国税庁

もしも譲渡所得が0またはマイナスになった場合には課税されません。

所有期間によって税率が違う

上記の計算で割り出された譲渡所得に、所得税や住民税が掛けられています。

また、平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税として併せて申告・納税することになっています。

譲渡所得に掛けられる税率は空き家の所有期間によって異なるので、いつ譲渡したか?を確認しておきましょう。

注意
相続や贈与により取得した空き家の所有期間は、原則として相続した人は基準になりません。所有期間は、被相続人(親など、相続する前の空き家の所有者)がその不動産を取得した日から計算します。

所有期間は5年を境に、次のように区分しています。

譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で、5年以下であれば短期譲渡所得で計算します。

それでは、長期譲渡所得と短期譲渡所得、それぞれの税金のかかり方について、実際に計算しながら見てみましょう。

長期譲渡所得(所有期間が5年以上)

長期譲渡所得にかかる税率は譲渡所得に対して
所得税15%復興特別所得税2.1%住民税5%です。

【例】

所有期間・・・30年
売却価格・・・1億円
取得費・・・7,700万円
譲渡費用・・・300万円

上記の例の場合、譲渡所得の計算は以下の通りです。

【売却価格】1億円-(【取得費】7,700万円【譲渡費用】300万円)=【譲渡所得】2,000万円

この【譲渡所得】2,000万円に対して、所得税15%、復興特別所得税2.1%、住民税5%が課税されます。計算結果は以下の通りです。

  • 所得税
    2,000万円×15%=300万円
  • 復興特別所得税
    300万円×2.1%=6万3,000円
  • 住民税
    2,000万円×5%=100万円

続いて短期譲渡所得の場合について見てみましょう。

短期譲渡所得(所有期間が5年以内)

短期譲渡所得は、所得税30%復興特別所得税2.1%住民税9%が課税されます。

以下の条件の短期譲渡所得を見てみましょう。

【例】
所有期間・・・5年以内
譲渡所得・・・2,000万円

上記の例だと、短期譲渡所得に課税される税金は以下の通りです。

  • 所得税
    2,000万円×30%=600万円
  • 復興特別所得税
    600万円×2.1%=12万6,000円
  • 住民税
    2,000万円×9%=180万円

以上のように計算されます。
長期譲渡所得に対する税金のおよそ2倍掛かります。

それぞれの減税方法は?

上記の計算例だと、譲渡税だけでも合計でおよそ200万円、400万円掛かっています。
さらに契約金額が1億円を超えた場合は10万円の印紙税が掛かります。
なんだかとても高く感じますよね。

しかし、もし高額になってしまった場合でも、特例制度を利用すればかなり税金を抑えられる可能性があります。

ここからは印紙税、譲渡所得税それぞれの減税方法について見ていきましょう。

印紙税

印紙税を安く抑える方法は、軽減税率を利用する方法と、買主の契約書のみ原本で用意する方法です。

軽減税率制度を利用する

期間租税特別措置法(国税に関する特例を定めた法律)により、不動産の売買に関する契約書を平成26年4月1日~2020年3月31日までに作成すれば、印紙税の軽減措置を受けられます。(記載金額が10万円以上のもの)

ちなみに不動産売買の当初に作成される契約書だけではなく、売買金額の変更等に作成される契約書や、補充契約書についても軽減措置の対象です。

適用後の税額は以下を参考にしてください。
忘れずに利用しましょう。

契約金額が100万円を超え500万円以下・・・ 2,000円→1,000円
契約金額が500万を超え1,000万以下・・・ 1万円→5,000円
契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下・・・ 2万円→1万円
契約金額が5,000万円を超え1億円以下・・・ 6万円→3万円
契約金額が1億円を超え5億円以下・・・ 10万円→6万円
契約金額が5億円を超え10億円以下・・・ 20万円→16万円
契約金額が10億円を超え50億円以下・・・ 40万円→32万円
契約金額が50億円を超えるもの・・・ 60万円→48万円
参考 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

買主の売買契約書のみ原本で用意する

契約書は売主と買主で1通ずつ所有する必要がありますが、売主はコピー(写し)でも可能です。

買主は不動産購入時、所有権移転登記の際の証明書類で契約書の原本が必要です。それ以外にも何かと必要になる場面が出てくるかもしれません。

しかし売主は売却してしまうので、その後契約書の原本が必要な手続きは特にありません。そのため売主の所有する契約書はコピーでも十分です。

コピーは課税対象ではないので、1通分の印紙代を節約できます。

原本の所有者は買主になるので、普通は買主が印紙代を負担します。

譲渡所得税

譲渡所得税の減税方法を紹介します。

譲渡所得税に関しては、適用条件を満たし、ご自身で手続きをしっかり行えば適用できる特例が2つあります。「3,000万円の特別控除」「取得費加算の特例」です。

少し適用条件の項目が多いですが、空き家が高額で売れてしまった場合は、予定よりかなり高額になるケースも出てきます。

もしもご自身の売却した空き家の状況が適用条件を満たせていて、かつ譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税を0円におさえることも可能ですから、よく確認してみてくださいね。

先に「3,000万円の特別控除」についてご説明します。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、被相続人の居住用財産(空き家)を売った場合の特例です。

一定期間内に売却した空き家が対象で、一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円の控除を受けられます。

【期間】2016年4月1日~2023年12月31日までの間
【条件】以下の通りです

  • 売った人は相続又は遺贈により、被相続人居住用家屋及び敷地を取得していること。
  • 相続から売却までの間に、事業用、貸付用、または居住の用に供されていないこと。
  • 売却時に一定の耐震基準を満たすものであること。
  • 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売った家屋や敷地等について、他の特例の適用を受けていないこと。
  • 同じ被相続人から相続又は遺贈により取得した家屋や敷地について、この特例の適用を受けていないこと。
  • 親子や夫婦など特別の関係(※)がある人に対して売ったものでないこと。
  • ※特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用される空き家の条件には以下のものがあります。

  • 前提条件として、相続の開始直前まで被相続人が住んでいた家屋であること。
  • 要介護認定等を受けて老人ホームなどに入所するなど特定の事由によって相続の開始直前に被相続人の居住用に使用されていなくて、かつ一定の要件を満たす場合はその家が居住用に供されなくなる直前まで被相続人の居住に供されていれば、該当します。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  • 相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
区分所有建物とは
建物の構造が区分されており、独立して住居・店舗・事務所・倉庫の用途に供することができるように造られているもの。
分譲マンションなどが当てはまります。
参考 No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁 参考 No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋|国税庁No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋|国税庁

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、譲渡所得を計算する際、売却価格から引くもの(取得費、譲渡費用)に売却した土地や建物に対する相続税額を加算できるという特例です。
※相続などにより取得した財産を、相続税の申告書の提出期限から3年以内に売却していることが条件です。

譲渡所得を計算式で表すと以下の通りです。

売却価格-(取得費+譲渡費用)
    ⇩⇩⇩
売却価格-(取得費+相続税+譲渡費用)
この特例が適用されれば、売却価格から引く額が多くなり、課税対象の譲渡所得を少なくすることができます。

3,000万円の特別控除が受けられない場合はぜひ検討してみましょう。

3,000万円控除の手続きは面倒…?

どうでしたか?この3,000万円の特別控除の特例、無事に適用条件は満たしていそうですか?

大丈夫そう‥!という方、これだけ条件が多いと、申請するにもなんだかややこしい手続きが必要なのかな?と思ってしまいますよね。

でも決してそんなことはありません。

確定申告の際に書類を提出

3,000万円の控除を受けるには、売却した年度末の確定申告の際にいくつかの書類を添付すれば大丈夫です。確定申告は最寄りの税務署で申告します。

添付書類は以下の通りです。

  • 「譲渡所得の内訳書(確定申告書兼計算明細書)【土地・建物用】」
  • 被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書など
  • 売却した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
  • 売却した資産に係る売却契約書の写しなどで、その譲渡価額が1億円以下であることを明らかにするもの
  • 被相続人居住用家屋の譲渡がある場合には、耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し

譲渡所得の確定申告のしかた(平成30年分)と、添付する書類については国税庁が纏めた資料があるので、よかったら参考にしてください。

平成30年分譲渡所得の確定申告のしかた(記載例)
特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類

ちなみに取得費加算の特例を受けるにも、確定申告が必要です。

確定申告書に、「譲渡所得の内訳書(確定申告書兼計算明細書)【土地・建物用】」や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書を添付してください。

まとめ

繰り返しになりますが、印紙税は土地・建物の売買時、契約書の作成時に手続きします。

譲渡所得税の特例を受ける際には、売却した年度末の確定申告で手続きが必要です。

不動産に課税される税金は、空き家問題の影響もあってお得な特例があります。損しないよう、忘れずに申請してください。